毛大庆：房地产行业还有梦想

2014年11月28日，毛大庆（万科集团高级副总裁）回顾了2014年4的时候自己对房产市场的判断，并表示“房地产行业没死，还有梦想”。百晓生原声呈现毛大庆演讲全文。

2014年房地产行业确实是比较特别的一年。新一届洗礼的主持下，没有对房地产做任何新的政策，政府倒是给我们一再希望，我们希望还是要对房地产有信心，基本上还是希望房地产行业还是能够健康稳定发展的。确实没有加任何政策，930出了一系列的信贷方面的利好，也使得我们这两天股票也上去了，上的还挺好。但是这个我觉得并不是这个行业有什么变化，倒是说明银行的政策对于刚性需求，还是起到了很好的促进作用。现在的购买人群，对于成本、对于购买成本极度敏感，这个也验证了2014年房地产市场的消费群体，其实大量走向了实际居住需要和刚性需求或者基本改善的这些客户。这次的影响，可以看出来市场的客户群非常鲜明。

第二点，我2014年4月25日的一个讲话，当时影响挺大的。我说这行业事实上是变了，而且也不是一时地变，恐怕是根本的变。今天坐在这儿年底了，证明我4月份的讲话一一都应验了。其实用一句很短的话来讲，就是中国传统房地产的操作方式、思维和形态，应该已经从真实意义的中国经济舞台的中心渐渐移出了。移哪儿去了呢？就是2014年的一个新景象，年轻人走向创业这种形式，大量的创新、孵化，实实在在出现在我们的视野里头。

我也经常到中关村创业大街去，我也跟他们年轻人座谈，前些年都是口号，今年慢慢形成现实了。我想为什么要先讲这个事，房地产行业不能只讲好与坏，只能说这个行业在经历着一次长时间，或者历史性的变革，低头捡钱，随便做都能挣钱的年代结束了。这是行业的一个根本变化。

这个行业的根本变化里面第一点的第二小点，就是互联网思维的涌入，突然间开发商开始津津乐道于互联网思维。但其实这个互联网思维还是很狭隘或者很狭义的。实际上当卖方市场变成买方市场以后，开发商突然间觉得要找客户没那么容易了，或者说客户来决定你的生意好不好做了，客户不是没有了，客户很多，但是不一定买你的。另外寻找客户的成本变得非常敏感，你还花大笔的钱去寻找狭隘的窄众，这时候你只能被市场抛弃，所以你要更广泛寻找客户，这时候互联网思维出现了。

其实并不是互联网行业有什么大的发展，倒是房地产行业变化了，所以这时候互联网的渠道控制力和渠道的拓展能力，使得开发商突然间眼前一亮，能够找买主了，这时候出现了互联网思维跟房地产的结合，但这是非常初级的互联网思维跟房地产的结合，这只是互联网手段，还不是互联网思维跟开发商的结合。

但是这个事实上也出现了很多有意思的创新，比如说房多多的出现，比如说万科跟阿里巴巴的合作，用阿里巴巴的消费群体来寻找买主，用像北京万科跟链家的合作等等，其实都是用互联网手段在找渠道，渠道成为开发商很关心的一个话题。这恐怕如果这个市场一直这么下去，这件事会更加五花八门。因为渠道变成要命的事情，但这并不是真实的房地产行业的互联网思维，这是我认为的第一个变化。

第二点，互联网思维出现在房地产商里头，恐怕会触动房地产链条的新拓展。像刚才雷总讲的，其实互联网思维里面很重要一件事是干嘛呢？是要刷流量，或者做流量。流量在我们这个行业里头，实际上也是客户，抓住客户，黏住客户，找更多的客户。我们做了三十年房地产，一百多万户人住在我们的社区里头，我们突然发现这帮人是我们继续做生意很重要的一个财富。做他们的什么生意呢？不是说再给他们卖套房子，是在他们身上挖掘生意潜力，当然不止是他们，还要拓展跟他们类似的他们，光靠卖房子去拓展客户来不及了。

第二件事情是我们的传统房地产业务，在向着城市配套服务商转型。万科第一个率先在全国提出来要做城市配套服务商，这城市配套服务商什么意思？其实仍然是在做客户流量。比如我们在做商业类教育，我们把一些没什么价值的写字楼，一些旧的商业楼，把它做成大量教室，我们在南方做了几个非常成功，远远好过普通商场。原因是把旧楼改成很多的教室，把培训教师组织在里面，教师们很容易形成网络。教师们在楼里开一百多个培训课程，周围有几万户客户，把客户的培训需要和楼里提供的课程全部用O2O联系起来，这一个楼的教室翻台率，远比开商场的要高，而且投入极少。一个楼三五个人就管了，却开出来一百多个课程。这一个教室，这三个小时卖给一个数学老师，那三个小时卖给一个美术老师。数学老师出去，这屋子开始卖美术课，美术课卖完卖英语课，英语课卖完卖小学生的语文课，然后卖中学生的语文课，你说这一个固定资产产生多少钱呢？这就是互联网思维的开始。

王石2004年说房地产就是农民的行业，没什么技术含量，就是靠天吃饭，这个天一会儿是市场，一会儿是政府，后来变成基本上全是政府了，看政府就能吃饭，政府高兴了你就多吃点，政府不高兴了，就咪起来等会儿，政府明天还会高兴，但是现在政府不跟你说高兴不高兴，完全看市场的时候，实际上这会儿是让客户变成第一位的，所以要靠客户。

我举一个例子，这绝不仅仅是唯一的例子，这城市有很多供过于求的写字楼，我们手里也有很多。有一天冒出几个台湾年轻人跟我们说，这写字楼咱们合伙人制度，搞一个高端月子中心跟医疗中心，北京已经建立起来的几家，效益都非常好。我们还在搞一个连锁型社区商业，基本上客户需要的东西我们里面全有，比开大商场要轻松很多，成本要低很多。所以对于这种变革实际上仍然是寻找客户。

马云上市那天晚上，我跟郁亮聊天的时候说，看见马云我们其实即羡慕又失落。张瑞敏说只有时代的企业没有成功的企业，马云就属于时代的企业。我们在想，我们万科还有没有可能有一天重新登上这种金光闪耀的位置呢？还是我们从此就没落了呢？其实还是有可能的，还是要有梦想，万一实现了呢？我们的梦想是什么呢？如果我们还能找到一个在二三十年前，像房地产这样能够找到一个需求的蓝海，我想不动产行业很有可能再走回历史的舞台中央，那是靠我们的努力，不是靠什么政策。我们要找回到未来三十年需求不断成长的空间给不动产行业提供故事。

我认为万科的市值还能有更高速的增长，这个故事是什么？我们要判断中国这14亿人，跟不动产的关系还有什么，三十年以后这样的故事呢？其实我们心里面有这个答案。答案其实也找到了，就是接下来我们有没有本事去干的事情，不过在这就不好披露了。

第三点就想说互联网时代的变迁。一战的时候主要是靠什么人在挣钱呢？当时主要是制造业卖军火的和做石油这些玩意儿，二战之后，所谓工业化时代，主要是银行跟服务业。到了今天，苹果、阿里巴巴都成为互联网时代的注解。中国前十大公司，有三个都是互联网行业，阿里巴巴、腾讯还有一家百度，剩下的都是垄断，十个里边有三个已经不是垄断和权利行业。你再看这十家公司的市盈率有很大区别，证明投资者对于特殊权利垄断和特殊资源垄断存在疑虑，对创新、创造方面的给予了更多的信心，这是中国的一个很有意思的变化和进步。

证明了一件事，靠权利、靠垄断、靠特殊资源，可以创造千亿企业，靠创新、靠智慧也能创造千亿企业，而且恐怕未来这些千亿企业的成长空间远大过那些公司。所以我在想其实房地产行业，恐怕也是处在某种垄断性的状态里，所以我们最近跟员工说，我们的行业要发生根本的变化。我们的从业人员原来对钱的尺度都是很大的，我们的员工脑袋里想的钱都是亿万这种单位级。最近我们组织他们去参观小米，还带他们去看做西装的公司，是想告诉他们，所有行业都能挣钱，而且都能挣大钱，但是得会赚小钱，得会做小生意。所以搞惯了高盈利、高毛利，上来就千啊、万、亿这种单位的房地产行业的人，从业人员要逐渐学习能够做几十、几百的，但是会高周转，能力可持续增长的服务行业，恐怕我们也得会做，所以这些东西我想综合在一起，恐怕既是国家经济变局对于房地产行业的一次重大的启示，恐怕也是互联网行业在改造传统行业上一个重要的开始，并不是我们都要去做互联网。我们也不是说都要去用互联网，但是恐怕是用互联网的想法，来改造未来传统行业的思路。我想这恐怕是我们必须要做的事情。

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