宋靖宇：链家O2O三年试错和收获

早在2011年时，类似链家地产这样的中介公司所尝试的移动互联网和O2O策略还仅仅是PC业务的平移，虽然也在线下店布局了Wifi和iPad等设备，但来来往往的顾客似乎并不“感冒”。历经三年的试错，链家地产开始回归理性思考。关于房产中介服务O2O，应该追寻的本质是什么？移动互联网又为这个行业带来了怎样的提升？百晓生原声呈现宋靖宇（链家地产信息总监）2014年9月的公开演讲全文。

北京的朋友都知道链家地产，链家地产是做二手房交易的企业，传统叫做中介。我大概4年前接触这个行业，当时我的第一反应是：中介还需要IT？不就是拿Excel这边有一堆房，那边有一堆客户，匹配一下，大家签合同就可以了吗？

但是，当你进入这个行业去看的时候，就会发现，其实这个行业还挺复杂。给大家简单举几个数据，以北京为例，北京大概有600万套住宅，大概有1万楼盘，每年有6000小区成交。在北京，链家地产有1100家门店，大概有2万经纪人。

在面对这样的数据，企业要如何管理？比如，每个经纪人、或者每个销售团队覆盖多大的销售规模？哪些房子是他能够销售的？哪些房子是他可以去看，但是他不能去销售的？哪些房子他能够看到核心的数据？哪些房子能看到全部的数据？

所以说，这样的数据管理还是一件比较复杂的事情。而这还只是从业务管理的角度出发，如果从客户、业主到经纪人的全局视野来看问题，就会变得更加复杂。

一、不动产服务行业的特点

我自己总结这个行业的特殊性，有几个特点，

第一，它是非标的。就是每一件商品，也就是说每一套我们买的房子都是不一样的。即便是同一个单元，同一个楼层，不同的房间，它的户型，它的朝向，它的采光或者它的视野都是不同的，很难用标准化的方式去量化。

第二，标的非常大。很多年轻人都会经历租房、买房、换房这样几个过程，但是不管处于哪个阶段，在每套买卖的房子上面，标的都非常大。这就决定了我们的客户的决策过程和一般的购买行为有比较大的差异，会比较慎重。

第三，强交互的过程。消费者从开始有买房的念头，到最终签约以及完成整个交易的过程中，有相当一部分是属于线下强交互的需求，这样的行为，在用IT的手段支持整个业务发展的时候，会有相对比较大的区别。“强交互”的这一点，跟我们今天讲的主题“移动”，有比较大的关系。

二、2012年：移动初体验，PC端功能移植是主要思路

在链家的体系里面，我们大规模的IT建设是从2009年开始的。我们基本上把整合的系统分成内外两条线：一条线针对我们的客户、业主，简称我们的消费者。他们来看到我们整个体系的时候，可以看到什么信息、数据，以及可以给他们什么样的体验。另一条线是我们的经纪人，为了业务的需要，他需要什么样的系统来支撑。传统的这两条线都是在PC端进行，也就是我们通常所说的外网和内网，外网我们叫链家在线，内网我们有一个很奇怪的名字，我们叫SE。

链家在2011年左右尝试关注移动的领域，我们真正启动是在2011年底。我自己稍微做了一些总结，每一年整合的思路和进展都有不同的主题。

在2012年刚刚开始做的时候，我自己理解，我们还是处在摸索的阶段。当时，我们的思路是把两个PC端的系统，整体搬到移动端，当时用的就是简单的功能平移。大家可以看到这是我们的外网，我们把它叫掌上链家；而这边是掌上SE，就是经纪人用的系统。

但后来我们发现，这种简单平移似乎不太对。移动有社交的概念，有位置的概念，有纯粹移动的概念，同时还要利用时间的碎片，但这些我们好像都没怎么充分利用，而且也没有真正结合移动的特点来审视业务。

三、2013年：摸索中前行，通过技术驱动业务提升

所以，结合我们的实践，我们自己跳出来重新审视：这个行业到底需要什么，移动到底对这个行业有什么样的帮助、触动和影响。从这个视点出发，我们发现这个行业的本质还是“信息”。消费者需要我们提供准确、真实、完整的信息。

结合这样的思路，我们进行了新的尝试，比如推出了“真房源”。虽然在一段时间内，整个互联网里中介房源的信息可以说真实度非常差，但是从行业未来的发展趋势看，信息必然会越来越丰富，越来越准确，我们需要把这些事情做好。所以，我们推真房源。

但是，我也要指出，我们必须正确的认识“信息”和“信息本身的价值”。举个例子，我们曾经做过一个项目叫做匹配，就是为一位客户匹配一套房子，使最终成交的概率达到非常高的程度。如果做到这一点，经纪人的效率会有巨大的提升。但最终你会发现这个事非常难，难点在哪？不在于这个模型多么难，而在于你没有办法刻画客户的需求，或者你根本没有办法准确的描述客户真实的需求。

第一，客户不会愿意告诉你他的真实需求，因为他刚刚接触经纪人，还不熟悉不信任。第二，即便客户告诉你，他的描述也是不全面的。第三，其实他不知道他有什么需求。

客户告诉经纪人他想要买一套两居室的房子，在这个过程中，客户自己做了非常多的信息处理和翻译的工作，但是很多时候客户并没有能力做这个转换。而从房产经纪的角度，更有价值的是那些原始的数据：年龄，在什么性质的公司工作，工作了几年，年收入多少，工作地点等等。这些信息才是客户真实的业务需求，从IT的角度看，可以认为客户自己将这些业务需求转换为系统需求了。

这个匹配工具推出来以后，结果特别有意思。我们的经纪人的反馈是：这个模型其实已经非常准确，输入一个客户的需求，工具推荐出来的房子，从老经纪人的角度来看，都是非常靠谱的，成交概率会在80%以上。但是你有一个非常致命的弱点，这些房子里面有相当一部分业主都是不成心卖的，也就是房源的质量。这个问题要解决特别困难。

所以我想说的是：我们不能只关注移动本身的技术能够给行业带来的效率提升，我们还要思考信息本身的价值。通过移动技术对信息进行采集、处理和加工，从而提升信息的准确度。

当时我们提出了要做到专业、增值、效率。专业、增值和效率本身就是信息的体量。比如说我们原来介绍一套房源的时候，数据量在KB级，现在我们慢慢把信息扩充，最后变成兆级的。消费者不需要你去帮他做太多加工解读，因为每个人的解读完全不同，你不可能替每个消费者做出适合他的解读。我们需要做的就是把这个房子尽可能完整地呈现给他。

第二，就是我们说的有贡献有收获。信息的采集本身非常重要。这个行业的特点决定了交互的三方：客户、业主和经纪人，每个人都不愿意贡献信息。我们当时做的是通过移动端的技术手段使信息采集尽可能便利。其次，贡献信息的人要有收获。在这样的背景下，我们在2013年有了一些尝试，我们做了试点，给每个经纪人发了一个IPAD，希望他们通过IPAD和业主、客户做更好的沟通。

另外我们也借助移动技术开发了一些很有意思的应用。这个行业有一件事看起来很小，但是非常重要，就是钥匙的管理。很多业主委托我们卖房的时候，会把钥匙交给我们。业主把钥匙给我们，意味着对我们的信任，那么我们的安全性是不是能够不辜负这种信任？针对这点，我们开发了一个应用。经纪人通过一个标签，自动去识别在什么时候谁拿了这把钥匙，什么时候还回来。但是在实践中有一点觉得非常困难，那就是这个钥匙在使用过程中会被转借。比如我是一个经纪人，我今天带一个客户看房，我拿了这把钥匙。当我还没有还的时候，另外一个同事也要去看这套房子，这时候我可能就没有还到箱子里面去，就直接把钥匙给到另外一个人。那么，这个过程就无法记录。后来我们尝试通过手机做这个事。两个人在同一个时间去摇一摇。如果在同一个位置，同一个时间去摇，通过某种关联，可以设定这个钥匙完成转借的工作。通过移动技术，我们把钥匙转借这件事管理起来了。

我们在2013年有一些感觉。第一，要回归到行业本身，到底这个行业能够推出什么东西。第二，移动技术确实能够使得原来不太可能出现的业务场景变得可能。

四、2014：再思考，回归业务本质

在2014年，我们思考的重点放到了客户体验上面。针对客户的需求，我们可能需要回归业务本质来看问题。

我举个具体的例子：买房、卖房、租房，哪些事情有可能在移动端发生？要回答这个问题我们需要考虑客户群的特点和心理。首先，买房这个事标的非常大，绝大多数人都会将它当做一个大项目，因此不可能仅仅通过手机就完成整个交易过程。其次，现在买房的客户群以70后到85前居多，他们更倾向于在电脑前搜索研究，而不是用IPAD。但是，租赁的情况就完全不同。很多人觉得租赁这个事完全可以在手机上完成下单。基于这样的背景，我们就会考虑应该把租赁单独做成APP。将买卖和租赁分开，就是针对不同的客户群提供不同的客户体验。

另外一个具体问题是如何让客户和经纪人将看房时得到的信息和感受，甚至是现场拍摄的照片保留下来并且进行分享。对经纪人来说，提供更加准确和直接的信息，不仅是提升经纪人效率，而且也是促进客户完成这种体验。当我们将前端、后端、PC和移动完全打通的时候，不仅意味着信息的关联，而且是促进了信息的采集。

当然微信上面的尝试我们也在进行，从去年年底我们就开始做微信公众号。微信确实和传统的APP有比较大的区别，第一它有传播的特点；第二它是弱交互；第三它是入口。微信因为这些特点，使得它和APP会有课题上细分的区别。我们现在大概的应用是把它和我们的“400”呼叫中心结合起来使用。呼叫中心的特点是强交互：客户或者业主给400打电话的过程中时间非常短，我们需要立刻作出响应，而且一旦通话结束，企业就没有其它渠道跟客户继续保持联系了。但微信是介于传统互联网的网站（或者APP）和电话之间的东西，它可以和客户进行交互。针对这一点我们做了一些尝试，特别是我们在老客户的维系上面做了一些事情，类似于偏媒体方面的尝试。我们初步感觉有一些效果，但是现在还刚刚起步，我们也在不断的观察调整。
总体来说，特别想强调，这些都是我们更容易看到的前台的东西，而我们之所以有前台的呈现，或者有销售的数字支撑，是因为有后台给经纪人使用的业务系统。后台更加重要，它是基础，是数据，是业务逻辑，也是企业生存的根本。

五、关于安全和设备管理

关于安全，我简单说一下。我们在这方面做得还不是太好，还是很粗浅的尝试。

对于我们来讲，安全非常重要，但又相对复杂，后台的服务器的安全问题可能跟大家差不多，我们有另外两个主要的复杂性。第一，我们在全国有接近2500家门店，每个门店都是直营，都有WIFI的接入，这样就等于暴露了非常多的入口，每个点都可能成为问题点。第二，我们的经纪人流失率还是非常高的，再这样的背景下，怎么管控他的设备，怎么管理每个人员以及管理每个设备数据的安全，相对比较复杂。

我们做了很多尝试。有两个大的思路，一个是我们用MDM的方式进行强管控，一个是BYOD，然后用其它应用层的东西来考虑整合安全。

今天我们也没有什么答案，总体来看我们更倾向于BYOD的方式。我想跟大家强调，因为我不希望误导大家。我们这个行业有我们这个行业的特殊性，特别是我们人员的流动非常大。如果用MDM，给每个经纪人配一部手机，但这个经纪人用了两个月就离职了，那么这个手机要如何处理？我们考虑了各种各样的可能，但没有找到特别稳妥合适的处理方式，所以最终放弃了。
但是链家有另外一条业务线，我们叫自如。它是做资产管理，简单来讲它叫租赁版的如家。我们会在北京签很多整栋的物业，这个物业会按照链家统一的标准进行装修、配置和改造，配品牌的家居家电，然后去出租，这些房间都会接WIFI。因为相对来说这条业务线的人员比较稳定。所以我们用MDM的方式给销售人员配统一的IPAD，让他完成他整个的业务。
所以，在不同的场景下面，对安全的考虑和策略差别很大。

六、总结与思考

简单总结一下，对于移动互联网，我也在不断摸索，还不能说有特别成功的经验。今天回过头来看，2011年、2012年很多的策略可能是错的。或者三年以后，我们回过头看今年，很多的想法也不一定是对的。

目前我感受比较深的有三点。

第一，移动互联网所带来的新技术确实使原来不太可能实现的业务场景变得可能。我举一个例子，这是我们已经上线的系统，叫乐拨。它针对什么事？就是骚扰。我相信所有人都接到过中介问你要不要买房卖房的电话，其实我们自己也很痛苦，特别想改变这个情况。

在传统的PC时代，企业没有办法管理众多的客户资源和信息，而为了让经纪人和销售人员做这种销售，企业一定会把这些电话给他。客观来说，今天作为一种相对比较低成本和有效的手段，这种方式的电话销售不可能被完全取缔。

我们当时为了管理也设定了一些规则，经纪人在给客户打完电话后需要在系统标注这个客户有没有需求，如果有两个经纪人在系统里标记这个客户确实没有需求，我们就把这个电话号码删掉。但后来我们发现，这个规则到了经纪人的执行层面很难产生共鸣。他们会说，这个系统你点两次没需求就再也不给你这个电话号码了，所以大家千万不要点这个没需求。

但是移动互联网确实使有效管理客户资源变得可能。思路就是自动记录每次通话的时长，通过分析，我们自动知道哪些电话应该继续被打，哪些电话不应该被打。这是非常典型的例子，我们希望这件事能有效果，希望未来大家不再接到骚扰电话。

第二，我们希望能够从全流程来综合考虑移动互联网的影响，不是单纯地来看某条线的内容。讲O2O也好、还是讲移动互联网，其实它是多方位的。企业整个的流程是从售前到售后，线上还是线下，其实有一些是通过技术手段，通过系统来完成。有一些还是要借助于管理的手段，管理的规则来完成。面对经纪人、面对客户，在不同的维度上面，企业如何来经营你的产品，可能要从全过程的角度去看。并不是在手机上就能把所有的事情想清楚，我觉得它是立体的东西。

第三，回归本质，还需要从产业链的角度思考企业移动战略的规划和布局。今天我们需要看到行业的发展趋势。今天的房地产经纪行业还是经纪公司独大，但是一个成熟的房地产服务业市场可能并不是这样，还有很多不确定性。

但是从移动互联网的发展来看，有一点比较肯定，就是信息一定会越来越开放，单纯靠信息来收费的时代已经远去，更多是看信息之上所提供的服务是什么。如果这个大的背景正确，那么这个行业会产生什么样的细分和细化。在细化的产业链里面，客户的需求又是什么？经纪人的需求又是什么？移动互联网能够提供什么？这是我们要思考的问题。坦白来讲，今天大家都还没有明确的答案。

但是我们不去思考，不去动作，估计我们也就没有未来。我们必须争取往前走，这样才有机会，在摸索的过程中寻找答案。我的分享就这么多，谢谢！

宋靖宇：链家O2O三年试错和收获

百晓生

百

晓

生

.Net